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23. Mai 2019 von Richard Forsthofer

Kaufen Sie jetzt, bevor es billiger wird!

Immobilienmarkt München

Jedenfalls in München, aus der Sicht eines Münchners aber fast überall werden Immobilien aktuell zu absurd hohen Preisen gehandelt. Da sind bei vierzig Jahre alten Wohnungen in München weniger als 2 % Rendite aus der Miete „ein Schnäppchen“ oder Häuser werden irgendwo auf dem Land zur Kapitalanlage gekauft, „weil Grund ja nicht vermehrbar ist“. Gleichzeitig veröden die Ortskerne zunehmend.

Neubauwohnungen bringen vielleicht sogar bis zu 2,5 % Rendite. Dass man die Miete die nächsten dreißig Jahre nicht erhöhen kann, sagt einem keiner.

Allein der absolut derzeit viel zu hohe Preis sorgt dafür, dass das Investment nur schief gehen kann. Probleme mit Bausubstanz, Eigentümerstruktur und vor allem Mietern führen dann, wenn man von Anfang an kaum eine Rendite erzielen kann, zu einer Fehlentscheidung, bei der in drei Jahren jeder sagt, dass er das schon vorher gewusst hat.

Bei ca. 2 % des Kaufpreises abzüglich Grund liegt das, was man jedes Jahr in eine Immobilie stecken muss, um sie im Wert zu erhalten. Bei Häusern merklich mehr. Man kann, je nachdem auch alles verfallen lassen, nur mindert sich dann der Wert um jährlich etwa diese 2 %. Man kann sich dumm stellen und 3 % Rendite aus Miete okay finden, weil das 1 % immer noch mehr ist als die Zinsen auf dem Sparbuch oder Tagesgeldkonto, nur hat derjenige, der das liest kein Sparbuch oder Tagesgeldkonto, sondern macht bei uns – ohne dafür etwas tun zu müssen – je nach Risikoneigung langfristig zwischen drei und acht Prozent Rendite im Jahr.

Dazu befinden wir uns im Auslauf eines Booms, der nur mit den Verhältnissen vom Jahr 2000 in Technologieaktien zu vergleichen ist. Ähnlich wie es damals einerlei war, dass man die Aktie eines Ein-Mann-Garagenunternehmens kaufte, haben heute Immobilien plötzlich einen Wert, für die sich seit Jahrzehnten aus gutem Grund kein Käufer fand. Keinen interessiert es, dass der Nachbar der „exklusiven Drei-Zimmer-Wohnung in Bestlage“ eine achtköpfige aus Pakistan stammende Familie in einer Zwei-Zimmer-Wohnung ist, die „unverbaubare Lage“ nur in der Phantasie des Maklers existiert oder sich das Haus jedes Jahr einen Zentimeter in den Hinterhof neigt. In München ging zwischenzeitlich ein Großteil der neu gebauten Wohnungen an Menschen aus dem Osten, die maximal eine Woche im Jahr in der Wohnung wohnen wollen. Der Preis ist egal. Hauptsache, das (zu Hause) illegal erworbene Geld ist weg. Vor allem das führte zu einer Situation, in der man glaubte, die Wohnungen seien zu wenige. Die Lage hat sich entspannt. Was es immer noch nicht gibt, sind Appartements für 300 € und Drei-Zimmer-Wohnungen für 700 € aber gab es die jemals ausreichend?

Wie bei jedem ordentlichen „Schweinezyklus“ werden aktuell riesige Mengen an Immobilien gebaut und noch viel mehr geplant. Bauträger können die Wohnungen zu Phantasiepreisen aber schon heute nicht mehr am Markt absetzen und bauen aktuell immer größer werdende Wohnungsbestände auf. Neubau ist schon heute in vergleichbarer Lage – egal ob für Käufer oder Mieter – kaum teurer als gebrauchte Wohnungen. Weil das nicht jedem klar sein wird: Der Bauträger ermittelt für die Wohnung in guter Lage einen Preis von z. B. 10.000 € je Quadratmeter, die 85-qm-Wohnung kostet also 850.000 €. Wenn nun acht der zwölf Wohnungen einen Käufer finden, vier nicht, behält er die einfach, weil er die Kunden, die schon gekauft haben, nicht mit einem niedrigeren Preis vergraulen will und zum höheren keinen Käufer findet. In München ist es so, dass das bereits jetzt häufig passiert.

Wer glaubt, dass es „beliebig viele“ Menschen gibt, die bereit sind, für eine (dann) gebrauchte Wohnung in München 10.000 €/qm oder mehr zu bezahlen oder die 2.000 € Kaltmiete im Monat einfach stemmen können und auch für eine Mietwohnung ausgeben wollen, sollte schon bald eines besseren belehrt werden. Aus meiner Sicht, also aus der Sicht eines Menschen, der den Münchner Immobilienmarkt täglich verfolgt, ist der Höhepunkt schon überschritten.

Denjenigen, die glauben, dass Immobilien in München nicht billiger werden können, muss ich zum einen schreiben, dass es das auch in der Vergangenheit schon öfter gab. Nur in der Statistik halt nicht, weil in der Statistik eine neue Immobilie immer neu und eine gebrauchte immer exakt 20 Jahre alt ist. Weil Immobilien (Energetisch, technisch aber auch von der Bausubstanz) immer besser wurden und gerade zu Boomzeiten – 1972 nicht anders als jetzt – schnell und in schlechter Qualität gebaut wird, sieht man die Rückgänge nicht auf den ersten Blick. Angesichts der vielen, als Spekulanten anzusehenden Menschen aus dem Ausland, die hier Geld gewaschen haben und angesichts vieler Käufer), bei denen eine Mietwohnung so gar nicht in den Lebenslauf passt (z. B. Singles, kann der Rückgang auf ein normales Niveau schmerzlich werden). Und Märkte neigen zu Übertreibungen.

Es muss nicht so kommen und wenn nicht so schlimm. Stimmt! Nur sollte das Risiko, dass genau das kommt nicht als Grund, jetzt von der Seitenlinie zuzuschauen, mehr als ausreichend sein?

Für den, der sein Vermögen sicher klein machen will gilt: Kaufen Sie jetzt, bevor es billiger wird!

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Stand 15. Mai 2015

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